전세보증금 반환 관련 문의

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 법무법인 덕수 이강훈 변호사입니다.

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답변드리겠습니다.

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내용증명 발송을 처음해보시는 모양입니다. 계약 종료에 따른 임대계약 해지의 통지에 대한 내용증명에는 이자를 명시할 이유가 없습니다. 그냥 임대기간 종료로 임대계약 해지한다는 내용만 들어 있으면 됩니다. 그리고 이자명시를 하더라도 선생님이 받을 수 있는 이자는 거의 없습니다.

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오히려 [시세 차이로 발생하는 전세보증금 반환을 바로 못해준다] 는 임대인의 말대로라면, 임대인의 보증금 일부반환의 경우 선생님이 어떻게 대응을 해야 하는지( 혹은 보증보험은 어떠한 대응 절차를 밟는지) 보증보험에 문의하시기 바랍니다.

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경우1. 보증보험에서 선생님에게 보증금 전액 지급(대위변제)하고, 임대인에게 전부 구상청구하는 경우

경우2. 보증보험에서 선생님에게 보증금 차액만 지급(대위변제)하고, 임대인에게 차액을 구상청구하는 경우

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cf. 보증보험 이행청구를 위한 권리보전 절차

1. 내용증명 발송(임대기간 종료 6개월전부터 종료 2개월 전까지 : 종료2개월 전까지 임대계약 해지통보 없으면 임대계약 갱신 간주, 이 경우 보증보험에서 이행청구 지급 거절함)

2. 임차권등기명령 신청(등기 촉탁까지 법원에서 통상 3주 소요, 임대인 연락두절시 내용증명 발송 즉시 법원에 임차권등기명령 신청해야 함. 임대인 잠적시 공시송달까지 진행하려면 두달 넘게 걸릴 수 있음)

3. 보증보험 이행청구(원칙은 임차권등기와 임대차 계약기간 종료 후 청구가능)

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임차권등기명령의 경우 선생님이 보증보험에 이행청구하면, 보증보험에서 선생님에게 임대보증금을 지급하고(대위변제), 선생님(임차인)의 권리를 원용해 임대인에게 보증금을 (구상) 청구할 것입니다. 그 과정에서 보증보험이 임차인의 권리를 원용하기 쉽도록 임차인의 권리를 등기시킬 것을 요구합니다. 이것이 임차권등기명령 신청제도입니다.

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만약 부동산등기부 등본상 삭제 안된 임차권 등기가 존재하는 임대주택은 (결국 집주인이 임차인에게 보증금 돌려주지 않았다라는 사실 추정이 되므로), 전세 들어오는 사람이 없을 겁니다. 이 자체로도 임대인에게 위협이 될 수 있으니, 이 부분 임대인에게 통지하시기 바랍니다.

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임대인이 이랬다 저랬다 할 수 있으니, 보증금 전액 돌려준다고 해도, 권리보전(확보)절차는 반드시 기간을 준수하시기 바랍니다. 요즘 HUG에서조차 보증보험 이행청구에 대해 지급거절되는 사례가 다수 발생하고 있으니, 본인의 권리는 본인이 챙기셔야 합니다. (임대조건 협상하다가 기간이 도과(경과)되었다 하더라도, 이행청구 지급거절되는 판국이니 조심하시기 바랍니다)

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충분한 답변이 되었는지 모르겠네요. 개인회생/ 파산면책과 관련하여 더 많은 내용을 원하시면 아래의 블로그를 참고하시기 바랍니다. 개인회생, 파산, 임차권등기명령과 관련된 절차를 문의, 상담하시려면 아래 전화번호나 블로그에 연결된 카카오톡 채널로 연락주시기 바랍니다.

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