신탁 부동산 임대차 계약과 최우선변제권 보장 여부

안녕하세요.
최근에 이사할 시간이 와서, 신축빌라의 신탁부동산을 중개사를 통해 계약했습니다. 소액 보증금(3천)에 월세계약이기도 하고, 중개사님께서 '이 임차계약건은 최우선변제권을 보장받기때문에 괜찮다' 라고 말씀해주셔서 계약을 하게 되었습니다. 아직, 잔금을 치룬것은 아닙니다만, 보증보험도 안되고, 여러가지 말들이 많아서 저 자신이 불안해져서 로톡을 통해 문의하게 됬네요.

현재까지의 진행상황을 말하자면,
1. 부동산중개인이 '이 매물은 최우선변제권 5천만원을 보장받는다. 그러니 계약해도 안전하다.' 라고 말했지만, 최대한 보증금을 낮춰 3천으로 맞춰 10%의 금액으로 계약한 상태입니다.
2. 본 내용이 부동산 월세 계약서 특약사항에 다음과 같이 적혀있습니다.
'본 계약은 신탁등기상태로, 보증금 최우선변제금이하로 보호받음을 설명하였고, 임대차계약키로 하였음'.
2. 또한, 수탁자로부터 임대차 동의서를 받았습니다. (우선수익자로부터의 동의서는 받지않은듯 합니다)
3. 임대차계약신고 및 확정일자를 받은 상태입니다. 곧 잔금일자(10월 27일)가 다가오고 있습니다.
4. 허나, 대한법률구조공단에서 상담한 결과, 신탁부동산의 경우, 최우선변제권이 보장못받을수 있음을 이야기해주셨습니다. 하지만, 우선 변제권은 있다고 말해주셨는데. 배당이의소송을 해야할것이라 말해주셨습니다.

이와 같은 경우일때 궁금한것이 여러가지가 있습니다.
1. 저는 결국 최우선변제권을 보장받을 수 있나요?
2. 만약 아니라면, 전 우선수익자보다 순위에서 밀리게 되는걸까요? 그렇다면 우선수익자는 얼마의 수익을 거둬야 다음인 제 차례까지 오게 되는걸까요? 그것을 부동산 시세와 수익자의 수익 기준으로 알 수 있는 방법이 있나요?
3. 위 2번의 특약사항을 바탕으로, 중개인에게 계약취소 및 손해배상청구를 할 수 있는걸까요?
4. 또한, 전입신고후 이사해서 대항력이 생기면 전 임대차보호법에 의해 강제로 쫓겨나가지 않을수 있나요?
더 자세히 상담할 생각 있습니다. 답변 달아주세요!

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1. 등기소에 가서 신탁원부 발급받아서 임대차 관련된 특약 내용 검토 필요합니다.

2. 대부분 우선수익자 동의 없는 임대차는 우선수익자에 대항할 수 없습니다.

3.따라서 최우선변제권 행사 가능하다는 공인중개사 안내는 잘못되었을 가능성이 높으므로 이 부분 근거로 공인중개사 및 공인중개사협회 상대로 손배청구 가능합니다.

[변호사 김대원]
법무법인 에이케이
보증금반환청구, 전세보증보험 이행청구, 임대차 전문

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