지주택 탈퇴하려는데 어떻게 진행 해야하나요??

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 김은철 변호사입니다.

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1. 지역주택조합 조합원 자격 등

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지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 조합설립인가 신청일부터(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말합니다. 이하 같습니다.) 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1인이 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주이어야 하고, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역주택조합이 시행하는 사업의 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람이어야 하고, 본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.{주택법시행령 제21조}

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조합원 자격과 관련하여 설립인가 신청일로부터 입주가능일까지 무주택(또는 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채 소유) 세대의 세대주 자격을 유지하여야 하는 것입니다.

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2. 지역주택조합 탈퇴, 자격상실 등

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가. 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결은【지역주택조합의 조합원이 조합주택 입주가능일이 도래하기 전에 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것)과 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 등에서 정한 세대주 자격을 상실하였다며 조합을 상대로 조합원 지위 부존재 확인 등을 구한 사안에서, 구 주택법 제32조 제7항, 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호, 제2항 및 조합의 조합규약에 따르면, 조합원이 조합주택의 입주가능일 도래 전에 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우, 그 조합원은 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위 역시 상실한다고 보아야 하는 점, 위 조합원이 조합과 체결한 가입계약에서는 '조합원이 관련 법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원자격을 상실하였을 때, 조합은 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 조합원 자격은 자동으로 상실된다'고 정하고 있는데, 이는 해당 사유 발생 시 조합의 계약 해지 없이도 조합원 자격은 당연히 상실되고, 이때 조합은 위 조합원에게 그 자격상실을 확인하는 의미에서 통지하도록 하는 것으로 볼 여지가 있는 점, 가입계약에서 '본 계약서에 표시되지 않은 내용에 대해서는 위임장, 각서, 조합규약 및 공사도급계약서에 따르기로 한다'고 정하고 있는데, 이는 가입계약의 계약서에 표시되지 않은 내용에 대하여는 위임장, 각서, 조합규약 등에서 정한 사항을 보충적으로 적용한다는 취지일 뿐 반드시 가입계약이 조합규약보다 우선 적용된다거나 가입계약으로써 그 후 제정, 시행된 조합규약의 적용과 효력을 부인할 수 있다는 취지는 아닌 점 등을 종합하면, 비록 조합이 가입계약을 해지하지 않았더라도 위 조합원은 세대주 자격상실로 조합원 자격을 상실하여 더 이상 조합의 조합원이 아니라고 봄이 타당하다】고 판시한 바가 있습니다.

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위 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결의 취지에 비추어 볼 때, 조합원 자격 상실 사유가 발생한 경우 해당 사유가 발생한 시기에 조합원 자격은 당연히 상실되는 것이라 할 것입니다.

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나. 지역주택조합이 설립인가 신청을 하는 경우 ‘조합원의 제명ㆍ탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항’ 등이 포함된 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약을 첨부하여야 하는 것입니다.{주택법시행령 제20조}​

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​이에 ① 조합설립인가가 나기 이전의 시기에는 조합규약이 만들어졌다고 보기 어려운 점에서 지역주택조합(추진위원회)과 가입자 사이의 가입계약에서 정한 내용에 의하여 탈퇴, 자격상실 등에 관한 처리가 이루어지는 것이고, ② 조합설립인가가 난 이후의 시기에는 조합규약이 만들어진다는 점에서 조합규약에서 정하고 있는 내용에 의하여 탈퇴, 자격상실 등에 관한 처리가 이루어지는 것이라 할 수 있습니다.

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조합원이 탈퇴하거나 자격을 상실하는 경우 반환되는 납입금에서 일정금액(업무추진비 등)이 공제될 수밖에 없다고 보여집니다.

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3. 조합가입계약 무효, 취소 등

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지역주택조합 조합원은 일정한 자격을 갖추고 있어야 한다는 점에서 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격 취득이 불가능하여 조합원으로서 아파트를 분양받을 수 없음이 명백함에도 조합가입계약을 체결한 경우에는 조합가입계약의 무효를 주장할 수 있다고 보여집니다.​

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2020. 1. 23. 개정되어 2020. 7. 24.부터 시행된 된 주택법은 지역주택조합이 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하는 경우 조합가입신청자와 사이에 주택조합 가입에 관한 작성하여야 하고, 위 계약서에는 ① 주택조합의 사업개요, ② 조합원의 자격기준, ③ 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법, ④ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율, ⑤ 조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차, ⑥ 주택조합 발기인과 임원의 성명, 주소, 연락처 및 보수에 관한 사항, ⑦ 업무대행자가 선정된 경우 업무대행자의 성명, 주소, 연락처(법인의 경우에는 법인명, 대표자의 성명, 법인의 주소 및 법인등록번호를 말한다) 및 대행 수수료에 관한 사항, ⑧ 사업비 명세 및 자금조달계획에 관한 사항, ⑨ 사업비가 증액될 경우 조합원이 추가 분담금을 납부할 수 있다는 사항, ⑩ 법 제11조의 6에 따른 청약 철회 및 가입비등의 예치ㆍ반환 등에 관한 사항 등을 기재하도록 규정하고 있습니다.{주택법 제11조의 3 제8항, 주택법시행령 제24조의 3 제2항}

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그리고, 지역주택조합이 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하는 경우 위 ①～⑩의 사항을 주택조합 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하여야 하고, 가입 신청자가 설명한 내용을 이해하였음을 확인하는 서면인 조합가입계약 설명확인서를 가입 신청자에게 교부하여야 하며, 그 사본을 5년간 보관하도록 규정하고 있습니다.{주택법 제11조의 4, 주택법시행규칙 제7조의 5}

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한편, 지역주택조합이 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우 ㉠ ‘지역주택조합의 조합원 모집을 위한 광고’라는 문구, ㉡조합원의 자격기준에 관한 내용, ㉢ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율, ㉣ 조합의 명칭 및 사무소의 소재지, ㉤ 조합원 모집 신고 수리일 등의 내용이 포함되어야 하도록 규정하고 있고, 지역주택조합이 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우 ㉮ 조합주택의 공급방식, 조합원의 자격기준 등을 충분히 설명하지 않거나 누락하여 제한 없이 조합에 가입하거나 주택을 공급받을 수 있는 것으로 오해하게 하는 행위, ㉯ 사업계획승인을 통하여 확정될 수 있는 사항을 사전에 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위, ㉰ 사업추진 과정에서 조합원이 부담해야 할 비용이 추가로 발생할 수 있음에도 주택 공급가격이 확정된 것으로 오해하게 하는 행위, ㉱ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위, ㉲ 조합사업의 내용을 사실과 다르게 설명하거나 그 내용의 중요한 사실을 은폐 또는 축소하는 행위, ㉳ 시공자가 선정되지 않았음에도 선정된 것으로 오해하게 하는 행위 등을 할 수 없도록 규정하고 있습니다.{주택법 제11조의 5, 주택법시행령 제24조의 4}

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이에 2020. 7. 24.부터는 지역주택조합이 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하는 경우 위 ①～⑩항의 사항을 기재한 계약서를 작성하여야 하는 것이고, 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우 ㉠～㉤의 내용이 포함되어야 하는 것입니다.

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위와 같이 주택법 등의 규정 내용에 비추어 볼 때, 2020. 7. 24.부터는 지역주택조합이 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하는 경우 ①～⑩항의 사항을 기재한 계약서를 작성하여야 하는 것이고, 위 ①～⑩항의 사항의 경우 조합가입계약을 체결함에 있어서 중요한 사항으로서 지역주택조합은 신의칙 상 가입자들에게 위와 같은 사항을 고지할 의무가 있다고 할 것인바, 지역주택조합이 조합가입계약서에 위 ①～⑩항의 사항을 기재하지 아니한 경우 고지의무 위반, 즉 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 할 것이어서 기망행위를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장할 수 있다고 할 것입니다.{다만, ⑩항의 사항의 경우는 2020. 12. 11. 이후에 최초로 조합원 모집신고를 한 지역주택조합의 경우에 적용된다고 할 것입니다.}

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또한, 지역주택조합이 조합가입계약을 체결하는 과정에서 ⓐ 조합원 자격이 없음에도 임의세대로 분양받으면 된다고 하여 계약을 체결한 경우(위 ㉮에 해당하는 경우), ⓑ 동, 호수를 지정할 수 없음에도 동, 호수 지정이 확정된 것처럼 속인 경우(위 ㉯에 해당하는 경우), ⓒ 분담금이 확정된 금액이어서 이후 추가분담금은 부담하지 아니한다고 속인 경우(위 ㉰에 해당하는 경우), ⓓ 지역주택조합 사업과 관련한 토지확보율을 속인 경우(위 ㉱에 해당하는 경우), ⓔ 지역주택조합 사업의 위험성은 제대로 설명하지 아니한 채 사업의 성공 가능성만 부각하여 설명한 경우(위 ㉲에 해당하는 경우), ⓕ 시공사가 선정된 것처럼 속인 경우(위 ㉳에 해당하는 경우) 등도 기망행위에 해당한다고 할 것이어서 기망행위를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장할 수 있다고 할 것입니다.

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4. 귀하의 문의사항에 대하여

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가. 지역주택조합 탈퇴에 대하여

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1) 조합이 설립인가를 받기 이전이라면 조합가입계약에서 정하고 있는 내용에 의하여, 설립인가를 받은 이후라면, 조합규약에서 정하고 있는 내용에 의하여 탈퇴에 관한 처리가 이루어질 것으로 보여지는데, 탈퇴의 경우 일정금액(업무추진비 등)이 공제될 수밖에 없다고 보여집니다.

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일반적으로 조합가입계약 또는 표준규약은 '조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다. 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.‘고 규정하고 있습니다.

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원칙적으로 임의 탈퇴를 불허하고 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 일정한 절차를 거쳐 조합 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하도록 정하고 있습니다.

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조합가입계약 또는 조합규약으로 조합원의 임의탈퇴를 금하고 탈퇴에 대해서는 피고 총회나 대의원회의 의결을 거치도록 제한을 가하고 있는데, 이러한 비법인 사단으로서의 피고의 내부관계에서 조합원의 탈퇴를 제한하는 것이 비법인 사단의 본질에 반하는 것도 아니고 비록 귀하의 탈퇴에 대한 조합의 내부 의결이 상당기간 이루어지지 않았으나 그와 같은 사정만으로는 귀하가 당연히 탈퇴된다고는 인정하기 어럽다고 보입니다.

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지역주택조합은 무주택자 등이 주택을 마련하기 위해 결성하는 것으로 조합원들이 납부한 분담금 등을 재원으로 해당 조합이 당해 사업을 추진하는 바, 이러한 지역주택조합의 특성을 감안하면 조합원의 임의탈퇴를 쉽사리 허용하게 되면 지역주택조합 존립 기초가 약화되고 사업 추진이 어려워져 주택마련이라는 목적 달성에 중대한 지장을 초래할 수 밖에 없습니다. 따라서 조합가입계약 또는 조합규약에서 인정하는 조합원의 탈퇴이유로서의 부득이한 사유를 해석함에 있어 위와 같은 점을 고려하여야 할 것인데, 귀하가 주장하는 바는 조합 사업 진행이 어려운 상황이라는 것이나 그러한 점만으로는 탈퇴 이유가 된다고 보기 어렵다고 할 것입니다. { 한편, 비록 설립인가를 받지 아니한 재건축조합의 경우 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없을 경우에는 그 인가를 받기 전에 조합원이 조합을 임의로 탈퇴할 수 있는 것이지만(대법원 1997. 5.30. 선고 96다23887 판결, 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19658 판결 참조), 이 사건에서와 같이 설립인가를 받은 지역주택조합의 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 제한하는 규정이 있는 경우에는 사적 자치의 원칙에 의하여 귀하는 조합규약에 정한 방법과 달리 임의로 탈퇴할 수 없다고 봄이 상당하다고 할 것입니다.}

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2) 이에 귀하의 경우 조합가입계약 당시 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 위 3.항에서 보는 바와 같이 조합가입계약의 무효 내지 취소를 주장할 수 있는 사유(구체적인 상황에 따라 위 3.항에서 보는 바와 같은 사유 이외의 사유를 포함합니다.)가 존재하는지 등을 검토하여{관련자료가 필요하다고 할 것입니다.} 조합가입계약의 무효 내지 취소를 주장하면서 부당이득반환으로 납입한 금액의 반환을 청구하는 방법을 취할 필요가 있다고 보여집니다.

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그리고, 그 과정에서 탈퇴를 이유로 납입금 반환을 청구하면서 공제되는 금액을 줄이는 방법을 함께 취할 필요가 있다고 보여집니다.

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나. 세대주변경으로 인한 자격상실에 대하여

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1) 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말합니다. 이하 같습니다.)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1인이 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주이어야 합니다.{주택법 시행령 제21조 제1항}

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조합원 자격을 가지지 못하게 되는 경우 조합원 자격을 당연히 상실하게 되는 것입니다. 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없고, 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니되는 것이므로 【조합이 이 사건 가입계약을 해지하지 않았다고 하더라도 조합원이 세대주 자격을 상실한 날에 조합원 자격을 상실하였다고 할 것이어 조합원 지위를 상실하였다고 할 것이고, 조합의 가입계약 해지는 조합원에게 그 자격 상실을 확인하는 의미에서 통지하는 것】입니다. 이와 관련하여서는 위 2.항 가.부분을 참고하시기 바랍니다.

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따라서 귀하가 세대주를 변경하여 현재 주민등록상 세대주가 아니라 세대원인 사실이 인정된다면 주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1호, 표준 조합규약 제8조 제1항에 의하면, 세대주가 아닌 세대원은 조합의 조합원 자격이 없고, 이 사건 가입계약 제8조 제1항에 귀하가 관련 법규에 의거 조합원의 자격을 상실하였을 때 조합원자격이 자동으로 상실된다고 규정되어 있다면, 현재 귀하가 조합원 지위를 보유하지 아니하고, 귀하가 가입하였던 지역주택조합이 이를 다툴것으로 예상되므로 귀하로서는 그 확인을 구할 이익이 있습니다.

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따라서 귀하가 세대주를 변경하게 되면 주민등록상 세대주의 자격을 상실하여 지역주택조합의 조합원 자격을 상실하게되므로 귀하는 이를 이유로 조합을 상대로 조합원지위부존재확인의 소를 제기할 수도 있을 것입니다.

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2) 이에 대하여 조합은 귀하가 세대주 변경을 통하여 고의적으로 조합원 자격을 상실하는 것은 이 사건 규약 제12조 제1항에 따라 원칙적으로 불허되는 임의탈퇴에 해당하여 허용될 수 없을 뿐만 아니라, 조합과 나머지 조합원들의 부담을 가중시키는 행위로서 신의성실의 원칙에도 위반된다고 주장할 수도 있습니다.

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그러나 ① 이 사건 규약은 '관계 법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된 다.'고 명확히 정하고 있고, 조합원의 임의탈퇴와 조합원 자격 자동 상실을 구별하면서 전자만을 제한하고 있는 점, ②주택법등 관계 법령과 이 사건 규약 및 가입계약에 세대주인 조합원으로 하여금 영구적으로 세대주 지위를 계속 유지해야 할 의무를 부과하거나 조합원이 세대주 지위를 변경함으로써 조합원 자격을 포기할 수 없도록 금지하는 규정이 없고, 분담금 반환과 관련하여 고의로 조합원 자격을 상실시킨 사람과 그렇지 아니한 사람을 구분하고 있지 않으며, 이를 실제로 구분하기도 어려운 점, ③ 조합원 자격을 상실한 자는 이 사건 규약 및 가입계약에 의하여 납입한 분담금 전액이 아닌 공동분담금을 공제한 잔액만을 반환받을 수 있고 공제할 공동분담금과 환급시기도 총회 또는 이사회 의결로서 정할 수 있게 되어 있으므로(이 사건 규약 제12조 제4항), 조합으로서도 위 공제 금원 상당의 이익은 보유하게 되어 귀하의 조합원 자격 상실로 인해 가중되는 부담이 크지 않은 점 등을 고려하면, 귀하가 세대주 지위 상실을 통해 조합원 자격을 상실하는 것이 이 사건 조합규약 제12조 제1항의 임의탈퇴 제한 규정에 위배되는 행위라거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없을 것입니다. (창원지방법원 2019. 11. 28. 선고 2019가합54415 판결 참조)

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다. 탈퇴 또는 ​자격상실시 납입금의 반환시기와 범위에 대하여

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1) 납입금의 반환시기에 대하여

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이 사건 조합가입계약 및 조합규약에 “탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납임금에서 추진비로 납부한 금액을 공제한 잔액을

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① 사업완료시 정산하여 지급하도록 한다.

② 대체 계약자 대금이 입금 완료되었을 때 환불하기로 한다.

③ 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다. ”고 규정된 경우

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탈퇴시 납입금 반환시기는 위 각 ①, ②, ③의 시기가 될 것입니다.

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2) 납입금의 반환범위에 대하여

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지역주택조합 가입계약서 및 조합규약에는 조합원 자격의 상실 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납임금에서 업무추진비 및 총부담금의 10%를 공제한 잔액을 반환하도록 규정하고 있는 경우가 일반적입니다. 귀하가 가입한 조합의 가입계약서 및 조합규약의 내용도 위와 같은 것이라면 귀하는업무추진비 및 총부담금의 10%를 공제한 잔액을 환불받게 될 것입니다. 귀하는 자신이 가입한 조합의 가입계약서 및 조합규약을 확인하여 보시기 바랍니다.

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이에 귀하가 조합가입계약을 유지할 의사를 가지고 있지 아니한 경우 조합가입계약 당시 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 위 3.항에서 보는 바와 같이 조합가입계약의 무효 내지 취소를 주장할 수 있는 사유(구체적인 상황에 따라 위 3.항에서 보는 바와 같은 사유 이외의 사유를 포함합니다.)가 존재하는지 등을 검토하여{관련자료가 필요하다고 할 것입니다.} 조합가입계약의 무효 내지 취소를 주장하면서 부당이득반환으로 납입한 금액의 반환을 청구하는 방법을 고려해 볼 필요가 있다고 보여집니다.{ 이 사건 조합가입계약이 조합원의 임의탈퇴를 금지하고 있기는 하나 법정해제권 또는 취소권 등의 행사를 통하여 계약관계를 종료시키는 권리에 대하여는 아무런 정함이 없습니다. 오히려 이 사건 조합가입계약이 조합원의 임의탈퇴만을 금지하고 있는 점에 비추어 볼 때 법정해제권 또는 취소권 등의 행사를 통하여 계약관계를 종료시키는 권리까지 배제하는 취지라고 해석하기 어렵다고 할 것입니다.(수원지방법원 2021. 1. 19. 선고 2019나89043 판결 )

지역주택조합 추진위원회 가입계약은 단체에 가입하는 법률행위로서의 성격뿐만 아니라 조합원이 분담금 등을 납입하고 아파트를 공급받는 쌍무계약으로서의 성질을 함께 가지고 있어 상호 위 가입계약 및 이에 부대하는 약정의 의무이행을 확보할 필요가 있습니다. 그럼에도 지역주택조합 추진위원회의 책임 있는 사유로 인한 의무불이행 이나 지역주택조합 추진위원회가 유발한 동기의 착오 등이 있는 경우에도 총회의 승인이 없는 한 계약관계를 종료시킬 수 없다거나 단체법적 성격에 비추어 일의적으로 계약관계 종료가 불가능하다고 보는 것은 사실상 조합원에게 편면적으로 의무를 부과하거나 계약해소의 자유가 내재된 계약자유의 원칙을 침해하는 것이 되어 부당하다고 할 것입니다.(수원지방법원 2021. 1. 19. 선고 2019나89043 판결 )

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이 사건 조합가입계약을 합동행위의 성격을 갖는 것으로 보더라도 단체법의 원리상 조합원 1인의 의사표시가 무효이거나 취소되더라도 다른 조합원의 의사표시의 효력에 영향을 미치지 못하고, 자기계약 및 쌍방대리에 관한 민법 제124조가 적용되지 않는 등의 단체법적 원리가 적용될 수 있을 뿐 이 사건 조합가입계약 자체의 의사표시 상의 하자에도 불구하고 그 효력이 단체법적 성격으로 인해 아무런 하자가 없는 것처럼 존속될 수는 없다고 할 것입니다.

조합계약에 있어서는 조합의 해산청구를 하거나 조합으로부터 탈퇴를 하거나 또는 다른 조합원을 제명할 수 있을 뿐이지 일반계약에서처럼 조합계약을 해제, 취소할 수는 없다고 할 것이나(대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다62006 판결 등 참조), 지역주택조합 또는 그 추진위원회와 체결하는 조합가입계약을 민법상 조합계약과 같이 볼 수는 없습니다(서울고등법원 2016. 12. 9. 선고 2015나2048984 판결, 대구고등법원 2018. 6. 14. 선고 2017나21993 판결, 그 밖에 대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결도 지역주택조합에 있어 조합가입계약이 해제될 수 있음을 전제로 하고 있습니다).}

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그 과정에서 탈퇴, 자격상실 등을 이유로 납입금 반환을 청구하면서 공제되는 금액을 줄이는 방법 등을 함께 고려해 볼 필요가 있다고 보여집니다.

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그리고 위 청구권을 보전하기 위하여 지역주택조합이 자금관리대리사무계약에 기하여 신탁회사에 대하여 가지는 운영비 등 채권에 대한 가압류 등을 하여둘 필요도 있을 것입니다.

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​참고로 변호사 선임비용은 사건의 난이도, 소가 등에 따라서 결정될 것으로 보입니다.

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