지역주택조합 계좌계설

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 김은철 변호사입니다.

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1. 지역주택조합제도에 대하여​

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가. ​가. 지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합입니다[주택법 제2조 제11호 가목]. 주택법 제11조 제7항에 따르면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립하는 지역주택조합의 설립방법·설립절차, 지역주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다. 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항에 따르면 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자(이하 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’라 한다)일 것, 조합설립인가신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것 등의 요건을 갖추어야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는데, 예외적으로 지역주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 봅니다. 한편, 주택법 시행규칙 제8조 제3항에 따르면 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에서 정한 조합원 자격에의 해당 여부를 확인하여야 합니다.​

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위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없습니다. ​

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나. 한편, 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 가목 (3) 및 같은 조 제2항에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 그 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 하고, 그 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계에 관한 사항 등이 포함되어야 합니다.​

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이러한 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니 됩니다.

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2. 조합원 분담금 관리

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주택법은 제11조의2 제3항에서 ‘주택조합 및 주택조합의 발기인은 제2항제5호에 따른 업무 중 계약금 등 자금의 보관 업무는 제1항 제5호에 따른 신탁업자에게 대행하도록 해야 한다’고 규정하고 있습니다.

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그리고, 대법원은 “주택법에 따른 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하면서 분담금은 조합이 지정하는 신탁회사 명의로 개설된 단독계좌에 개별적으로 입금시킴을 원칙으로 하고 이외의 계좌에 입금된 분담금은 인정하지 않으며 그로 인해 발생한 금융사고에 대해서는 조합원이 전적으로 모든 책임을 진다고 정한 경우, 그 지역주택조합은 조합원에게 분담금 지급을 청구할 때 조합가입계약에 정한 바에 따라 신탁회사 명의 계좌로 납부하도록 요구할 수 있을 뿐 조합에게 직접 지급하도록 요구할 수 없고, 변제 수령권한도 없으므로, 조합원은 조합이 직접 분담금 지급을 청구할 경우 조합가입계약에 정한 지급방법에 관한 약정을 이유로 그 지급을 거절할 수 있다고 할 것이다.”고 판시하고 있습니다.(대법원 2022. 6. 9. 선고 2021다270494 판결)

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또한, 대법원은 “조합원이 조합의 지정 계좌가 아닌 다른 계좌로 금원을 입금한 것을 조합에 대한 분담금의 입금으로 인정할 수 없다.”고 판시하고 있습니다.(대법원 2022. 10. 14. 선고 2022다228575 판결)

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위 주택법 제11조의2 제3항의 규정 내용, 대법원 판례의 취지 등을 조합해 볼 때, 조합원이 납입하는 분담금 등 일체의 자금 관리는 신탁업자가 관리해야 한다고 할 것이고, 분담금 등은 조합가입계약서상 명시된 신탁계좌에 입금되어야 하고, 그 이외의 계좌로 입금된 금원의 경우 분담금을 입금한 것으로 인정되지 아니할 것으로 보여집니다.

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3. 귀하의 문의사항에 대하여

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​귀하의 상담 내용에 비추어 지역주택조합(이하 ‘A조합’이라 합니다.)이 조합가입계약서에 기재되어 있는 신탁회사 계좌가 아닌 다른 계좌를 개설하여 조합원이 납입하는 분담금을 입금받으려고 하는 것으로 보여집니다.

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위 2.항에서 보는 바와 같이 주택법 제11조의2 제3항의 규정 내용, 대법원 판례의 취지 등을 조합해 볼 때, 조합원이 납입하는 분담금 등 일체의 자금 관리는 신탁업자가 관리해야 한다고 할 것이고, 분담금 등은 조합가입계약서상 명시된 신탁계좌에 입금되어야 하고, 그 이외의 계좌로 입금된 금원의 경우 분담금을 입금한 것으로 인정되지 아니할 것으로 보여집니다.

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이에 A조합이 조합가입계약서에 기재되어 있는 신탁회사 계좌가 아닌 다른 계좌로 분담금 입금을 요구하는 경우 조합원들은 조합가입계약서에 기재되어 있는 신탁회사 계좌로 입금하여야 함을 이유로 조합의 요구를 거절할 수 있다고 보여집니다.

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만일, 조합원들이 A조합의 요구에 따라 조합가입계약서에 기재되어 있는 신탁회사 계좌가 아닌 다른 계좌로 분담금을 입금한 경우 분담금을 입금한 것으로 인정되지 아니할 수 있다는 점 유의하여야 할 것으로 보여집니다.

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기타 문의하시고 싶은 내용은 아래 상담문의에 적혀 있는 연락처로 문의하시면 됩니다.