중기청 100% 허그전세보증보험 대항력 관련 질문드립니다

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 법무법인 덕수 이강훈 변호사입니다.

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답변드리겠습니다.

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임차인의 권리보전을 위한 대항력 요건은 주민등록 전입신고과 점유, 이 두가지 입니다. 보통 확정일자까지 포함하여 대항력 요건을 말하지만, 확정일자는 대항력을 갖추기 위한 요건은 아니고, 우선변제권을 확보하기 위한 장치입니다. 주민등록 전입신고는 잘 아실테고, 점유는 간단히 그 집을 인도받아, 그집에서 살고 있는 것을 말합니다.

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1. 즉 선생님의 경우 주민등록 전출이 된 상황이므로 주민등록 요건을 상실한 상황이고, 대항력 요건은 깨진 상태입니다. 선생님의 경우 HUG 보증보험 가입할 당시 주민등록 전입신고와 점유 요건, 및 확정일자도 갖췄으므로 HUG 에서 신청을 받아줬겠지만, 이미 결과는 예상하시겠지만, 지금 이행청구를 하면 100% 지급거절입니다. 또한 이행청구의 사전절차로 임차권등기명령을 신청하더라도 법원에서 받아주지도 않습니다.

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2. 원거주지로 주민등록 이전 신고를 할 경우 대항력은 다시 살아날 수 있습니다. 그러나 그 사이 부동산등기부상 권리가 변동되었다면, HUG 에서는 주민등록 이전(대항력 상실)을 이유로 보증보험 이행청구를 거절할 것입니다. 이 부분은 설령 HUG 에서 이행청구를 받아준다고 하더라도 실제 권리변동에 대한 내역을 확인하고자 할 것입니다. (따라서 이 부분은 HUG 에 전화하셔서 이행청구가 되는지 않되는지 먼저 확인하셔야 합니다)

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3. 만약 주민등록 재이전을 할 경우 HUG에서 이행청구 받아준다고 한다면, 임대차계약 중도 해지 요건 및 임차권등기명령신청 요건도 확인하시기 바랍니다. 임대차계약에 대한 임차인의 임의 해지의 경우 계약해지 3개월 전까지 이를 통지하여야 합니다.(문자나 내용증명 등을 통해 입증필요)

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이 요건을 갖추지 못할 경우 (계약이 유효하게 해지된 것이 아니므로) 법원에서 임차권등기명령을 신청하더라도 이를 기각합니다. 그리고 임차권등기명령이 떨어지지 않으면 HUG에 보증보험 이행청구가 아예 불가능합니다. 이점 주의하시기 바랍니다.

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사족을 붙이면 임차권등기명령은 앞에서 설명한 우선변제권 확보와 관계 있습니다. 선생님이 임차권 등기를 통해 우선변제권을 확보해야, 보증채권자인 HUG가 대위변제한 다음, 선생님의 권리(우선변제권)를 원용하여 채무자(임대인)에게 (우선권 있는) 채무변제를 요구할 수 있는데, 우선변제권이 확보되지 않으면 HUG는 지급거절할 수 있다는 규정을 보증보험약관에 기재했을 겁니다. 이러한 이유로 HUG에게서 지급거절(이행청구 거절)이 되는 것입니다.

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