주택 매매계약 계약금 반환 궁금합니다.
최악의 경우를 생각하다보니 변수가 생겼을때
어떻게 대처해야하나 궁금해서요
현재 본인 집 5억에 매도(계약금 5천) 전세끼고 잔금
6.5억에 이사갈집 매수 (계약금 1억) (중도금없음)
여기서 궁금한게 본인 집 매수자가 잔금일에 전세를 못구해서 잔금을 못 치르면 본인 이사갈 집 잔금도 못치르게 되는데 통상적인 계약금 10프로(6.5천)가 아닌 1억을 계약금을 걸어놨는데 일부 반환 받을수 있는지요?
또 본인 집 매수자가 중도금을 입금 했어도 잔금일에 잔금을 못맞춰서 본인 매수한집 계약금에 대한 손해가 발생했으니
손해배상 청구가 가능한지요.
마지막으로 본인이 매수하려는 집 계약 파기로 갈 곳이 없어지면 본인 집 매수자에게 중도금은 돌려주고 계약파기 할 수 있는지요?
1. 매수할 집 계약금이 통상적인 주택 매매계약금
10% 초과하는데 일부 반환 가능한지요?
2. 본인 집 매수자의 잔금 미지급으로 재산상의 피해를
손해배상 청구할수 있는지요?
3. 매수자의 잔금 미지급으로 중도금 돌려주고
매매계약 해지할수 있는지요?
안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 임성환 변호사입니다.
1. 계약금을 통상 매매대금의 10% 정도로 정하는 것이 관례이기는 하지만, 실제 계약서에 10%를 초과하여 기재하였다면 기재내용대로 구속력이 발생합니다.
매도인과 잘 협의하여 일부반환하는 것으로 합의를 할 수는 있으나, 매도인이 일부를 반환해 줄 의무는 없습니다.
2,3. 매수인의 잔금 미이행시 매도인은 일정한 기간까지(1주일정도) 잔금을 이행하라는 이행의 최고를 내용증명으로 통보하고, 최고한 기간까지 이행하지 않으면 다시 계약해제 통보를 하여 계약을 해지할 수 있습니다.
(만일 매수인이 이행최고기간 내에 잔금을 이행하면 계약을 해제할 수 없습니다)
계약이 해지되면, 매도인은 계약금, 잔금을 매수인에게 돌려주어야 하고,
매도인은 매수인에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상에 대하여는 계약금 상당액을 손해배상액으로 한다는 조항이 있을 것이므로, 계약금은 매도인의 손해배상액으로 충당하고, 나머지 중도금만 매수인에게 돌려주면 됩니다.
추가로 말씀드리면, 집을 매도하는 계약과 매수하는 계약은 2개의 별개의 계약으로서, 어느 하나의 계약당사자의 의무위반을 이유로 다른 계약이 파기되었다거나 손해를 입었다는 주장은 바로 연결되는 것은 아닙니다.
질문에서 매도하는 계약의 매수인이 잔금을 제때에 주지 않았서 매수하는 계약을 파기당하여 계약금을 몰취당한 것에 대하여 무조건 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
매도계약의 매수인이 귀하가 잔금으로 다른 집을 매수하는 자금으로 사정하는 사정을 구체적으로 알고 있지도 못할 것이고, 알고 있다고 하더라도 매도계약과 직접 인과관계가 있는 통상의 손해가 아니라 특별손해에 해당하므로 재판에서 인정여부가 논란이 될 수 있습니다.
따라서 매도계약과 매수계약은 각각 독립적으로 판단된다는 전제하에 진행시키는 것이 안전할 듯 합니다.