지주택 조합 조합원 자격 상실 이후 브릿지 대출 실행까지 한 상태인데 탈퇴및 반환금 청구가 가능할까요? 브릿지 대출 변제??

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 김은철 변호사입니다.

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1. 지역주택조합제도에 대하여​

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가. ​가. 지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합입니다[주택법 제2조 제11호 가목]. 주택법 제11조 제7항에 따르면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립하는 지역주택조합의 설립방법·설립절차, 지역주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다. 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항에 따르면 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자(이하 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’라 한다)일 것, 조합설립인가신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것 등의 요건을 갖추어야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는데, 예외적으로 지역주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 봅니다. 한편, 주택법 시행규칙 제8조 제3항에 따르면 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에서 정한 조합원 자격에의 해당 여부를 확인하여야 합니다.​

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위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없습니다. ​

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나. 한편, 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 가목 (3) 및 같은 조 제2항에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 그 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 하고, 그 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계에 관한 사항 등이 포함되어야 합니다.​

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이러한 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니 됩니다.

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2. 지역주택조합 탈퇴, 자격상실 등

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가. 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결은【지역주택조합의 조합원이 조합주택 입주가능일이 도래하기 전에 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것)과 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 등에서 정한 세대주 자격을 상실하였다며 조합을 상대로 조합원 지위 부존재 확인 등을 구한 사안에서, 구 주택법 제32조 제7항, 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호, 제2항 및 조합의 조합규약에 따르면, 조합원이 조합주택의 입주가능일 도래 전에 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우, 그 조합원은 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위 역시 상실한다고 보아야 하는 점, 위 조합원이 조합과 체결한 가입계약에서는 '조합원이 관련 법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원자격을 상실하였을 때, 조합은 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 조합원 자격은 자동으로 상실된다'고 정하고 있는데, 이는 해당 사유 발생 시 조합의 계약 해지 없이도 조합원 자격은 당연히 상실되고, 이때 조합은 위 조합원에게 그 자격상실을 확인하는 의미에서 통지하도록 하는 것으로 볼 여지가 있는 점, 가입계약에서 '본 계약서에 표시되지 않은 내용에 대해서는 위임장, 각서, 조합규약 및 공사도급계약서에 따르기로 한다'고 정하고 있는데, 이는 가입계약의 계약서에 표시되지 않은 내용에 대하여는 위임장, 각서, 조합규약 등에서 정한 사항을 보충적으로 적용한다는 취지일 뿐 반드시 가입계약이 조합규약보다 우선 적용된다거나 가입계약으로써 그 후 제정, 시행된 조합규약의 적용과 효력을 부인할 수 있다는 취지는 아닌 점 등을 종합하면, 비록 조합이 가입계약을 해지하지 않았더라도 위 조합원은 세대주 자격상실로 조합원 자격을 상실하여 더 이상 조합의 조합원이 아니라고 봄이 타당하다】고 판시한 바가 있습니다.

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위 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결의 취지에 비추어 볼 때, 조합원 자격 상실 사유가 발생한 경우 해당 사유가 발생한 시기에 조합원 자격은 당연히 상실되는 것이라 할 것입니다.

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나. 지역주택조합이 설립인가 신청을 하는 경우 ‘조합원의 제명ㆍ탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항’ 등이 포함된 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약을 첨부하여야 하는 것입니다.{주택법시행령 제20조}​

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​이에 ① 조합설립인가가 나기 이전의 시기에는 조합규약이 만들어졌다고 보기 어려운 점에서 지역주택조합(추진위원회)과 가입자 사이의 가입계약에서 정한 내용에 의하여 탈퇴, 자격상실 등에 관한 처리가 이루어지는 것이고, ② 조합설립인가가 난 이후의 시기에는 조합규약이 만들어진다는 점에서 조합규약에서 정하고 있는 내용에 의하여 탈퇴, 자격상실 등에 관한 처리가 이루어지는 것이라 할 수 있습니다.

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한편, 탈퇴, 자격상실 등의 경우 반환되는 납입금에서 일정금액(업무추진비 등)이 공제될 수밖에 없다고 보여집니다.

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3. 지역주택조합 일반분양, 임의분양의 절차​

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가. 조합주택을 건설하는 과정에서 조합원수와 건립세대가 정확히 일치하는 경우는 거의 없기 때문에 조합원에게 분양하고 남는 나머지 세대에 대하여는 일반에게 분양할 수 있습니다. ​

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지역주택조합이 건설하는 아파트의 경우 사업계획 승인 이후 조합원들에게 공급하고 남은 주택이 30세대 이상인 경우에는 일반에게 공개 모집의 방법으로 공급할 수 있고, 30세대 미만인 경우에는 임의분양을 할 수 있는 것입니다. {주택법 제54조, 주택법시행령 제27조 제1항 제2호, 주택법시행규칙 제23조 제1항 제1호, 주택공급에관한규칙 제3조 제1항, 제2항, 제19조 제1항 참조.}​

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나. 주택조합 사업의 경우 조합원을 위한 시공보증과 일반분양자를 위한 분양보증 등 2가지 유형의 보증이 필요합니다.

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이에 지역주택조합이 착공과 동시에 일반 분양분에 대한 입주자를 모집하기 위해서는 분양보증을 받아야 입주자 모집승인을 받을 수 있으며, 사업주체는 입주자 모집승인신청을 할 때 분양보증서를 첨부하여야 합니다.{주택공급에 관한 규칙 15조 1항 참조.}​

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다. 주택공급에관한 규칙 25조 2항은 사업주체는 입주자를 선정하는 경우 동ㆍ호수는 추첨의 방법에 따라 배정한다고 규정하고 있습니다. ​

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라. 지역주택조합이 신축하여 일반인에게 분양하는 아파트의 소유관계와 그 관리․처분 방법에 관하여 대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결은 “주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 조합원 외의 일반인에게 분양되는 부분은 조합원 전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따르고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 하며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 할 것이다.”라고 판시하고 있습니다. ​

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마. 위와 같은 일반분양, 임의분양 절차를 종합해 보면, 사업계획승인을 받기 이전 단계인 조합원 모집단계에서는 임의분양이 원칙적으로 불가능한 것으로서 사업진행 상황에 따라서 이미 조합원 모집이 충분히 되어 일반분양 세대가 30세대 이내로 남았을 경우도 있지만 조합설립인가 및 사업계획승인 등을 거치는 단계에서 조합원 자격을 상실하거나 기타의 사유로 인하여 조합원의 숫자가 줄어들게 되고 일반분양분이 늘어나게 되어 30세대 이상이 일반분양분으로 남아버리는 경우에 임의분양을 할 수 없게 되는 것입니다.

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4. 브릿지 대출과 조합원 또는 준조합의 상환의무

‘브릿지 대출’이란 자금이 필요한 시점과 자금을 차입할 수 있는 시점 사이에 차이가 있는 경우 그 기간 사이의 공백을 이어주는 가교, 즉 브릿지 역할을 위한 단기차입금 대출을 의미합니다. 주로 1금융기관이 아닌 2금융기관을 통해서 이루어지다보니 상대적으로 금리가 높고, 대개 조합원들 개인의 신용을 담보로 조합원들 개인 명의로 대출이 이루어지는 것이 특징입니다.

지역주택조합 사업 과정에서 이루어지는 브릿지 대출은 대개 조합원 개인 명의로 이루어지기 때문에 그 상환의무도 조합이 아닌 ‘조합원 개인’이 부담하게 됩니다.

따라서 지역주택조합 탈퇴를 희망하거나, 탈퇴 소송을 진행 중인 경우 개인 명의로 브릿지 대출을 받은 자들은 원금 및 이자를 납부하여 그 지급 지체로 인한 신용등급 하락의 불이익을 피할 수 있을 것이며, 상환한 대출금은 조합을 상대로 진행 중인 소송에서 승소함으로써 브릿지 대출을 통해 조합에 납부한 분담금 및 기존에 조합에 납부한 일체의 분담금을 반환 받을 수 있을 것입니다.

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5. 귀하의 문의사항에 대하여

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먼저, 조합원 자격을 가지지 못하게 되는 경우 조합원 자격을 당연히 상실하게 되는 것입니다. 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없고, 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니되는 것이므로 【​조합이 이 사건 가입계약을 해지하지 않았다고 하더라도 조합원이 세대주 자격을 상실한 날에 조합원 자격을 상실하였다고 할 것이어 조합원 지위를 상실하였다고 할 것이고, 조합의 가입계약 해지는 조합원에게 그 자격 상실을 확인하는 의미에서 통지하는 것】입니다.

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다음, 임의분양계약의 효력에 대하여

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가. 지역주택조합에 가입한 사람들 중에 임의세대(임의분양, 준조합원)로 가입한 분들이 있는데 '임의세대'라는 것은 분양대행사가 지역주택조합의 조합원 자격이 되지 않지만 지역주택조합을 권하기 위해 임의로 만든 개념이라고 할 수 있습니다. 지역주택조합의 자격에 관하여는 위 1.항을 참고하시기 바랍니다.

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나. 조합주택을 건설하는 과정에서 조합원수와 건립세대가 정확히 일치하는 경우는 거의 없기 때문에 조합원에게 분양하고 남는 나머지 세대에 대하여는 일반에게 분양할 수 있습니다. ​지역주택조합이 건설하는 아파트의 경우 사업계획 승인 이후 조합원들에게 공급하고 남은 주택이 30세대 이상인 경우에는 일반에게 공개 모집의 방법으로 공급할 수 있고, 30세대 미만인 경우에는 임의분양을 할 수 있는 것입니다. {주택법 제54조, 주택법시행령 제27조 제1항 제2호, 주택법시행규칙 제23조 제1항 제1호, 주택공급에관한규칙 제3조 제1항, 제2항, 제19조 제1항 참조.}​

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일반분양, 임의분양 절차를 종합해 보면, 사업계획승인을 받기 이전 단계인 조합원 모집단계에서는 임의분양이 원칙적으로 불가능한 것으로서 사업진행 상황에 따라서 이미 조합원 모집이 충분히 되어 일반분양 세대가 30세대 이내로 남았을 경우도 있지만 조합설립인가 및 사업계획승인 등을 거치는 단계에서 조합원 자격을 상실하거나 기타의 사유로 인하여 조합원의 숫자가 줄어들게 되고 일반분양분이 늘어나게 되어 30세대 이상이 일반분양분으로 남아버리는 경우에 임의분양을 할 수 없게 되는 것입니다.

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더욱이 대법원은 “주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 조합원 외의 일반인에게 분양되는 부분은 조합원 전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따르고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 하며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 할 것이다.”라고 판시하고 있습니다. ( 대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결)

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따라서 귀하가 지역주택조합과의 사이에 체결한 계약을 지역주택조합의 규약이나 조합원총회 결의로 귀하에게 임의분양 하는 것으로 정한 사실이 없다면 귀하가 체결한 계약은 무효라고 할 것입니다. ​즉 이 사건 임의분양약정이 지역주택조합 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효인 것입니다.

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그렇다면 귀하는 지역주택조합을 상대로 이 사건 임의분양계약이 무효임을 이유로 납입금의 반환청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.

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끝으로, ‘브릿지 대출’이란 자금이 필요한 시점과 자금을 차입할 수 있는 시점 사이에 차이가 있는 경우 그 기간 사이의 공백을 이어주는 가교, 즉 브릿지 역할을 위한 단기차입금 대출을 의미합니다. 주로 1금융기관이 아닌 2금융기관을 통해서 이루어지다보니 상대적으로 금리가 높고, 대개 조합원들 개인의 신용을 담보로 조합원들 개인 명의로 대출이 이루어지는 것이 특징입니다.

지역주택조합 사업 과정에서 이루어지는 브릿지 대출은 대개 조합원 개인 명의로 이루어지기 때문에 그 상환의무도 조합이 아닌 ‘조합원 개인’이 부담하게 됩니다.

따라서 지역주택조합 탈퇴를 희망하거나, 탈퇴 소송을 진행 중인 경우 개인 명의로 브릿지 대출을 받은 자들은 원금 및 이자를 납부하여 그 지급 지체로 인한 신용등급 하락의 불이익을 피할 수 있을 것이며, 상환한 대출금은 조합을 상대로 진행 중인 소송에서 승소함으로써 브릿지 대출을 통해 조합에 납부한 분담금 및 기존에 조합에 납부한 일체의 분담금을 반환 받을 수 있을 것입니다.

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그런데 귀하의 문의내용이 불분명하나 조합은 귀하가 조합원 자격을 상실하자 귀하로 하여금 임의분양계약을 체결하도록 하여 귀하와 조합과의 사이에 임의분양계약이 체결된 것으로 보입니다. 이하는 이를 전제로 답변합니다.

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일반분양, 임의분양 절차를 종합해 보면, 사업계획승인을 받기 이전 단계인 조합원 모집단계에서는 임의분양이 원칙적으로 불가능한 것으로서 사업진행 상황에 따라서 이미 조합원 모집이 충분히 되어 일반분양 세대가 30세대 이내로 남았을 경우도 있지만 조합설립인가 및 사업계획승인 등을 거치는 단계에서 조합원 자격을 상실하거나 기타의 사유로 인하여 조합원의 숫자가 줄어들게 되고 일반분양분이 늘어나게 되어 30세대 이상이 일반분양분으로 남아버리는 경우에 임의분양을 할 수 없게 되는 것입니다.

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더욱이 대법원은 “주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 조합원 외의 일반인에게 분양되는 부분은 조합원 전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따르고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 하며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 할 것이다.”라고 판시하고 있습니다. ( 대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결)

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따라서 귀하가 지역주택조합과의 사이에 체결한 계약을 지역주택조합의 규약이나 조합원총회 결의로 귀하에게 임의분양 하는 것으로 정한 사실이 없다면 귀하가 체결한 계약은 무효라고 할 것입니다. ​즉 이 사건 임의분양약정이 지역주택조합 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효인 것입니다.

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그렇다면 귀하는 지역주택조합을 상대로 이 사건 임의분양계약이 무효임을 이유로 납입금의 반환청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.

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한편, 지역주택조합 사업 과정에서 이루어지는 브릿지 대출은 대개 조합원 개인 명의로 이루어지기 때문에 그 상환의무도 조합이 아닌 ‘조합원 개인’이 부담하게 됩니다. 귀하는 준조합원의 지위에서 브릿지 대출을 하게 된 것으로 보입니다. 따라서 개인 명의로 브릿지 대출을 받은 자들은 원금 및 이자를 납부하여 그 지급 지체로 인한 신용등급 하락의 불이익을 피할 수 있을 것이며, 상환한 대출금은 조합을 상대로 진행 중인 소송에서 승소함으로써 브릿지 대출을 통해 조합에 납부한 분담금 및 기존에 조합에 납부한 일체의 분담금을 반환 받을 수 있을 것입니다.

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그리고, 청구권을 보전하기 위하여 지역주택조합이 자금관리대리사무계약에 기하여 신탁회사에 대하여 가지는 운영비 등 채권에 대한 가압류 등을 하여둘 필요도 있을 것입니다.

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기타 문의하시고 싶은 내용은 아래 상담문의에 적혀 있는 연락처로 문의하시면 됩니다,