민법(부동산 경매에서 계약명의신탁)관련 질문입니다.

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 김은철 변호사입니다.

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1. 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 타인 명의로 매가허가결정을 받기로 하여 타인이 경매절차에 참가하여 매각허가를 받은 경우, 부동산 소유권을 취득하는 사람(=명의인)과 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이의 법률관계(=명의신탁관계) 및 경매목적물의 소유자가 명의신탁약정 사실을 알았거나 명의신탁자와 동일인인 경우, 그 사정만으로 명의인의 소유권 취득이 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 제4조 제2항에 따라 무효가 되는지 여부(소극)

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가. 대법원의 입장

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대법원은 “ 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 타인의 명의로 매각허가결정을 받기로 함에 따라 그 타인이 경매절차에 참가하여 매각허가가 이루어진 경우에도 그 경매절차의 매수인은 어디까지나 그 명의인이므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다 할 것이고, 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결 등 참조). 이러한 경우 매수대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려 준 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’) 제4조 제1항에 의하여 무효이나(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결 등 참조), 경매절차에서의 소유자가 위와 같은 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권취득이 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효로 된다고 할 것은 아니다. 비록 경매가 사법상 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사와 관계없이 그 소유물을 처분하는 공법상 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있고, 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 아무런 관여를 할 수 없는 점, 경매절차의 안정성 등을 고려할 때 경매부동산의 소유자를 위 제4조 제2항 단서의 ‘상대방 당사자’라고 볼 수는 없기 때문이다.”고 판시하고 있습니다.(대법원 2012. 11. 15. 선고 2012다69197 판결)

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나. 관련사례

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甲 소유의 X토지에 대하여 강제경매절차가 개시되자, 乙은 그 경매절차에 참가하여 2014. 5.경 X토지에 대한 매각허가를 받고 그 대금납입기일에 매각대금을 완납하였다. 그런데 위 매각대금의 출처는, X토지에 대한 경매절차가 개시되자 甲이 그 아들인 乙에 게 위 경매절차에 참가하여 X토지를 낙찰 받으라고 그 매수자금 전액을 마련하여 준 것이었다. 위 X토지의 소유자는 누구인가? (2015년 법무사 2차 시험문제)

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사안의 경우, 甲 소유의 X토지에 대한 경매절차가 진행될 무렵 甲과 그 아들인 乙 사이에 甲이 그 매수자금을 제공하고 그 돈으로 乙이 X토지를 낙찰 받는 방법으로 그 소유 명의를 乙에게 신탁하여 두기로 하는 약정이 있었다 하더라도 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인인 乙이므로, 비록 그 매수자금을 甲이 전액 부담하였다 하더라도 명의수탁자인 乙이 X토지의 소유권을 취득합니다.

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甲과 乙 사이의 위와 같은 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제1항에 의하여 무효이나, 이는 경매의 효력에는 영향을 주지 않습니다. 한편, 사안처럼 경매부동산인 X토지의 소유자와 명의신탁자가 모두 甲으로 동일하다 하더라도 이 경우 법원의 공법상 처분의 실질도 가지는 경매를 사법상 매매의 경우와 완전히 동일하게 취급할 수는 없으므로, 이 때에도 부동산실명법 제4조 제2항 단서를 그대로 적용하여 경매부동산의 소유자인 甲의 선ㆍ악 여부에 따라 명의수탁자인 乙의 소유권 취득 여부를 달리 규율하는 것은 합당하지 않습니다. 따라서 사안의 경우, 비록 경매부동산의 소유자와 명의신탁자가 모두 甲으로 동일하다 하더라도, 즉 경매부동산의 소유자인 甲이 위 명의신탁약정 사실을 알고 있었다 하더라도(甲은 명의신탁약정의 신탁자이기도 하므로 당연히 악의일 수밖에 없습니다), 명의수탁자인 乙은 위 X토지의 소유권을 유효하게 취득합니다.

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2. 계약명의신탁에서 명의신탁자가 명의수탁자에게서 목적부동산의 소유권을 회복할 수 있는지 여부

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가. 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후인 경우

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① 앞서 보았듯이 위임계약과 명의신탁약정이 모두 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에게 위임계약에 기하여 또는 명의신탁의 해지를 원인으로 목적부동산의 소유권 이전을 청구할 수 없습니다.

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② 부당이득을 원인으로 목적부동산의 소유권이전을 청구할 수 있는가?

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부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 할 것입니다.(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결)

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③ 만약 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 하면서 ‘명의수탁자는 언제든지 명의수탁자가 요구하는 경우에는 그 부동산의 소유권을 반환하여야 한다.“는 약정을 하였다면, 명의신탁자가 그 약정을 원인으로 명의수탁자에게 명의신탁 부동산의 소유권이전을 청구하는 것은 가능한가? 이 약정은 결국 명의신탁약정이 유효함을 전제로 명의신탁 부동산 자체의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 무효라 할 것입니다.게) 명의신탁부동산의 소유권을 이전하기로 약정하거나, 수탁자가 목적물을 처분하여 그 처분대금을 신탁자에게 반환하기로 약정하는 것은 ‘무효인 명의신탁약정이 유효함을 전제로 부동산 자체 또는 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효’라고 보는 것입니다.

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대법원은 “부동산경매절차에서 매수대금의 실질적 부담자와 명의인 간에 명의신탁관계가 성립한 경우, 그들 사이에 매수대금의 실질적 부담자의 지시에 따라 부동산의 소유 명의를 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 약정하였다 하더라도, 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효이다.”라고 판시하고 있습니다. (대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결)

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나. 계약명의신탁약정 및 그에 따른 등기가 부동산실명법 시행 전에 행해졌다가 법 시행후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우 명의신탁자의 구제방안과 관련하여

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예를 들어 갑(명의수탁자)이 1980. 5. 1. 친구인 을(명의신탁자)과의 계약명의신탁 약정에 따라 이러한 사정을 모르는 병으로부터 병 소유의 부동산을 매수하여 같은 날 위 부동산에 관하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 후 위 부동산을 인도받아 이를 다시 을에게 인도하여 주었고 을은 현재까지 위 부동산을 점유하고 있다고 하면

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부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률에 따라 동법에 정한 유예기간이 경과하면 명의신탁약정은 원칙적으로 무효가 되므로 그 후에는 을은 더 이상 갑에게 명의신탁 해지를 원인으로 또는 그 소유권에 기하여 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.{명의신탁의 해지는 그 때까지 명의신탁 관계가 유효하게 존재함을 전제로 하는 것이기 때문에 명의신탁약정이 무효인 경우에는 명의신탁의 해지라는 것이 있을 수 없습니다.)

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1) 을의 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 행사의 가부

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부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 ‘부동산실명법’이라 합니다.) 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우에 부동산실명법의 시행 후 같은 법 제11조의 유예기간이 경과하기 전까지 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 해당 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것으로, 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 해당 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 되는데, 부동산실명법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 해당 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있고, 이와 같은 경위로 명의신탁자가 해당 부동산의 회복을 위해 명의수탁자에 대해 가지는 소유권이전등기청구권은 그 성질상 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸한다고 할 것입니다.(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결 )

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위 사안에서 위 부동산의 경우 을이 갑에게 명의신탁 한 것인데, 부동산실명법이 시행된 1995. 7. 1.부터 1년의 유예기간이 경과한 1996. 7. 1.경 갑과 을 사이의 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 갑이 위 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된다고 할 것입니다.

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그리고, 을이 1996. 7. 1.경 이후부터 갑에게 부당이득반환청구권으로서 이 사건 토지 및 건물의 소유권 회복을 위한 소유권이전등기청구권을 가진다고 할 것인데, 을이 1996. 7. 1.경부터 10년 동안 위 부당이득반환청구권을 행사하지 아니하였기에 부당이득반환청구권은 시효로 소멸하였다고 할 것입니다.{대법원은 “명의신탁계약 및 그에 기한 등기를 무효로 하고 그 위반행위에 대하여 형사처벌까지 규정한 부동산실명법의 시행에 따라 그 권리를 상실하게 된 위 법 시행 이전의 명의신탁자가 그 대신에 부당이득의 법리에 따라 법률상 취득하게 된 명의신탁 부동산에 대한 부당이득반환청구권의 경우, 무효로 된 명의신탁 약정에 기하여 처음부터 명의신탁자가 그 부동산의 점유 및 사용 등 권리를 행사하고 있다 하여 위 부당이득반환청구권 자체의 실질적 행사가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 만약 상고이유의 주장과 같이 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 온 경우에는 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다고 보아야 한다면, 이는 명의신탁자가 부동산실명법의 유예기간 및 시효기간 경과 후 여전히 실명전환을 하지 않아 부동산실명법을 위반한 경우임에도 그 권리를 보호하여 주는 결과로 되어 부동산 거래의 실정 및 부동산실명법 등 관련 법률의 취지에도 맞지 않는다 할 것이다“ 고 판시하고 있습니다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결 )}

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2) 을의 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 행사의 가부

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그렇다면 이 경우 을은 갑에게 위 부동산에 관하여 2000. 5. 1. 점유취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있는가? 그런데 명의신탁의 효력에 관하여 판례가 취하는 이른바 [대내외관계 구별설]에 따르면 , 위 부동산에 관한 을의 점유 중 명의신탁 약정이 유효하였던 1980. 5. 1.부터 1996. 6. 30.까지의 점유는 명의수탁자인 갑과의 관계에서는 소유자로서의 점유에 해당합니다. 이처럼 소유자인 기간 동안의 점유도 취득시효의 요건으로서의 점유에 해당하는가? 대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572 판결은 이를 긍정하고 있습니다.

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한편, 위 사안에서 위 부동산의 경우 을이 갑에게 명의신탁 한 것인데, 부동산실명법이 시행된 1995. 7. 1.부터 1년의 유예기간이 경과한 1996. 7. 1.경 갑과 을 사이의 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 갑이 위 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된다고 할 것이어서 유예기간이 경과한 후(1996. 7. 1.)이후에는 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 목적 부동산의 점유, 사용으로 인한 부당이득반환청구를 할 수는 없는 것입니다.

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결론적으로 계약명의신탁에 있어서 목적부동산의 소유권 이전을 청구할 수 있는가?에 대하여 대법원은 그 계약명의신탁약정이 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이지만, 계약명의신탁약정 및 그에 따른 등기가 부동산실명법 시행 전에 행해졌다가 법 시행후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우 에는 위 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것이므로 명의수탁자는 부동산실명법 시행에 따라 부동산실명법 시행에 따라 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득함으로써 당해 부동산 자체를 부당이득하였다고 보고 있습니다.(부동산실명법 시행에 따른 부당이득)

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