묵시적 갱신 거부 가능성에 대한 상담

매수및등기시점이 임대차계약만료 1개월 이내입니다. 24일 남았습니다
임차인이 전 임대인에게 차임연체 4개월 이력이 있는데요
제가 등기하자마자 계약종료시점에 계약 갱신 거부한다고 하고 다음날 내용증명을 보냈습니다.
임차 3기 연체 이력이 있으면 어떤분은 묵시적 갱신 자체가 안된다고 하고 다른분은 명도소송하면 된다고 하고 또 다른분은 전 임대인에게 채무양도서를 받아야만 주장할수 있다고 하는데요
무엇이 맞나요?

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# 법무법인 AK | 김대원 변호사
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1. 원칙적으로 전임대인이 계약갱신거절통지 하지 않았으므로 계약은 묵시적갱신되었고 그 기간은 1년입니다.

2. 선생님의 갱신거절통지는 1년 뒤 임대차계약만료일이 왔을 때 갱신거절하겠다는 정도의 의미인것으로 보입니다.

3. 계약해지통보가 가능한지 여부를 검토해볼 수 있습니다. 상임법 10조의8 및 대법원판례(2020다263635)에 의해, 계약해지통보를 하고자하는 현 시점에 연체차임이 3기 차임연체액에 이르러야 합니다.

4. 전임대인으로부터 연체차임채권을 양도받아서라도 3기 차이연체액을 채울 수 있는 경우에만 계약해지통보가 가능합니다.

[변호사 김대원]
법무법인 에이케이
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