임대차보증금을 못 돌려받고 있습니다. 어떻게 해야하나요?

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 이동영 변호사입니다.

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내용을 요약하면 1) 임차보증금반환소송은 진행중이고 2) 손해배상청구는 이행권고결정이 확정되어 은행에 압류 추심을 진행하였으나 돈을 받지 못한 상황이네요.

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1. 어디에 압류를 한다고 기재되어 있지 않은데 압류를 하고 추후 강제집행하더라도 손해액을 전부 배당받을 수 없다면 재산명시신청을 하여 다른 재산도 파악 해보아야 겠지요.

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2. 채무불이행자명부등재는 의무가 아니라 선택사항입니다. 채무불이행자명부등재되면 소위 신용불량자가 되어 추가 대출이나 카드발급 은행계좌 개설 등이 되지 않아 채무자를 압박할 수 있습니다.

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3. 은행에서 공탁하면 채무자 및 압류한 채권자에게 통지가 갑니다. 본인이 압류한 채권자가 아니면 은행이나 채무자에게 물어봐서 확인해야겠지요. 추심금 지급 신청을 하였음에도 은행에서 아무런 연락이 없다면 담당자에게 전화해서 왜 돈을 주지 않는지 확인해보아야 겠지요.

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4. 은행에서 채권을 인정하지 않는다는 것은 그 은행에 채무자가 넣은 돈이 없다는 것이겠지요.

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5. 은행에서 먼저 자신이 가지고 있는 채권으로 상계하겠다는 것인데 방법이 없습니다.

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6. 경매로 넘어가면 배당을 신청해야 겠지요. 임차보증금 반환이 될지 여부는 배당 순위에 따라 배당될텐데 등기부를 확인해보아야 할 것 같습니다. 신탁계약에는 우선수익자가 있어서 어떻게 될 지 알 수가 없네요. 건설사가 부도가 나더라도 신탁된 부동산은 신탁사 소유이어서 신탁사가 경매신청을 하지 않는한 경매가 안됩니다. 임차보증금은 당연히 계약서상 임대인에게 청구할 수 있고 특약으로 신탁사가 보증금반환책임을 진다고 약정한 경우에는 신탁사에 대하여도 청구할 수 있습니다.

임차목적물에 경매를 청구하려면 소유자인 신탁사에 대하여 채권이 있어야 합니다. 본인은 임대인인 건설사에 대한 채권자로 집행권원(판결문 등)이 있어도 신탁사에 대하여 할 수 없고 채무자인 건설사에 대한 재산에 대하여 경매 등 신청할 수 있습니다.

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7. 위탁자가 대출금을 못 갚으면 신탁사가 경매해서 회수하겠지요.

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8. 임차권등기가 되었으면 폐업이 가능합니다.

하지만 임차권등기를 하는 이유는 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 것인데

임차목적물의 소유자가 신탁회사이어서 만약 신탁회사가 임차보증금반환 채권을 인수한 경우가 아니면 신탁사가 임대차계약의 당사자가 될 수 없어 임차목적물에 대하여 대항력과 우선변제권을 가지지 못할 수도 있습니다.

그래서 신탁된 부동산에 대한 임대차계약은 주의하여야 합니다.

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