상가건물 대항력은 있지만 확정일자가 없는데 학원건물이 경매로 넘어간 경우

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 정종욱 변호사입니다.

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​금리인상 등으로 최근 전세집이 경매나 압류에 넘어가는 사례가 급증하고 있습니다. 전세집이 경매에 넘어간 경우 먼저 권리분석을 진행해 경매 배당절차에서 보증금 전액을 회수할 수 있는지를 따져보아야 합니다. 대항력있는 선순위 임차인이라면 낙찰자에게 보증금반환을 요구할 수 있기 때문에 상대적으로 안전한 편이지만, 최근 부동산 가격 하락으로 경매가 계속해서 유찰되는 현상이 나타나고 있습니다.

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HUG 등 전세보증보험을 가입하였다고 하더라도, 석연치 않은 이유들로 보증이행을 하지 않는 경우가 허다합니다. 보증보험회사의 입장에서도 세입자에게 보증채무를 이행한 뒤 집주인에게 구상권을 행사하여 보증금을 회수해야 하는데, 집주인으로부터 보증금회수가 불가능할 경우 이는 고스란히 보증보험회사의 손해로 귀속되기 때문입니다. 이 경우 보증금반환에 대한 부담은 고스란히 세입자가 부담하게 됩니다.

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경매 배당 절차에서 보증금을 반환받지 못할 것이 확실한 경우에는 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 진행하신 후 신속하게 판결문을 확보해 집주인의 다른 재산에 강제집행절차를 진행하셔야 합니다. 경매 절차는 복잡한 편이고 진행과정에서 여러 변수가 많기 때문에, 보다 정확한 상담을 원하시면 관련자료를 지참해 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

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참고하실만한 글을 소개해드립니다. 전세집이 경매에 넘어간 경우 대응방법에 관해서는 아래 글을 참고하시면 도움이 되실 것입니다.

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