원인 무효등기로 인한 선의의 제 3자 보호법

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 박진세 변호사입니다.

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일단 법률적으로 무효는 절대적 무효와 상대적 무효로 나누어지는데, 말씀하신 민법 제108조에 규정하는 통정허위표시의 경우는 선의의 제3자를 보호하는 규정을 두고 있어 상대적 무효로 분류가 됩니다.

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대법원은 통정허위표시의 선의의 제3자는 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 사람을 의미합니다.

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경매에 대한 구체적인 설명이 없으셔서 정확한 답변은 불가능하지만, 경매를 신청한 채권자가 허위표시로 인하여 등기된 이후 설정된 근저당권자로서 임의경매를 개시한 것이라면 근저당권자의 근저당권은 보호대상이 되므로 이에 기초한 경매의 낙찰자 또한 선의의 제3자에 포함되는 경우로 보입니다.

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근저당권에 기한 임의경매가 아니라 허위표시로 인하여 등기를 취득한 당사자에 대한 일반채권자가 부동산을 압류하면서 강제경매를 신청한 경우라도 하더라도, 대법원은 가압류 채권자 또한 선의의 제3자에 포함되는 것으로 보고 있으므로 경매를 신청한 압류채권자가 선의라면 마찬가지의 이유로 낙찰자는 보호받는 대상에 포함될 것으로 보입니다.

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다만. 근저당권자 혹은 압류채권자가 선의의 제3자가 아닐 경우를 전제로 낙찰자는 경매물건 내역서에 통정허위표시를 이유로 소송이 진행되고 있음이 공시되고 있었으므로 등기부상 말소되지 않았다는 이유만으로 낙찰을 받을 경우에 선의의 제3자로 보호된다고 보기는 조금 어렵지 않을까 싶습니다.

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경매관계를 잘 살펴보시고 경매채권자가 선의의 제3자에 해당되는지를 살펴보시고 입찰에 들어갈지를 신중하게 결정하시기 바랍니다. 위험성이 높은 물건이 수익성도 높지만 권리분석을 잘못 할 경우에 큰 피해를 볼 수도 있으므로 정확한 분석이 어렵다면 다른 물건을 알아보시는게 더 안전하지 않을까 싶습니다.

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