상업시설 임대차계약 관련 원천무효 가능여부

지상 1, 2층의 주택개조 상업시설을 올해 초 임대하여 영업중 입니다.

이전에는 임대인(법인)이 해당 공간에서 영업을 하고 있었습니다.

계약시점에서 서류 상 2층 일부공간이 2종근생(사무소)용도로 되어 있어서 물어보니 부동산에서 영업에 아무런 상관이 없다 그대로 상업시설 영위 가능하다고 안내를 받았습니다.

계약 후 인테리어 공사가 어느정도 진행되고 구청에 영업신고를 하러가니 담당자가 사무소에는 일반음식점 영업신고가 안된다고 음식점으로 용도변경을 해야 한다고 합니다.

그리고 해당 공간을 음식점으로 용도변경을 하게되면 내부계단이 있는 100m²이상의 공간이 되어 소방시설설치도 필요해서 수백만원의 비용이 추가로 들어가고 영업시작도 3주가량 밀려버렸습니다.

영업을 시작하고 3개월가량 지나고 장마기간이 되었는데 온 매장 안에 누수가 진행되어 정상적으로 영업을 하지 못하고 테이블도 여럿 빼놓고 영업을 할 수 밖에 없었습니다

이전에 다른 곳에서 장사를 할 때 누수 때문에 고생을 해본 경험이 있어서 계약 때 누수가 있는지 방수를 했는지 물어봤었는데 누수는 없고 방수도 자기들이 다 했다고 했었습니다. 서류상에도 누수가 없다고 표시되어 있고요.

방수를 위해 방수업체들을 임대인이 보냈고 여럿 중 한 사장님이 "여기 작년에도 비가 많이 새가지고 내가와서 누수 잡았었는데 이번엔 다른데서 새는거 같다."라고 하셨습니다.누수가 없다는 거짓이 되는거였고 다른 업체 통해 확인한 결과 수년간 방수작업은 이루어진 것이 없다고 합니다.

애초에 영업신고를 위해서 용도변경이 필요하고 소방시설 설치도 필요한 상황이었다면, 그리고 방수를 하지 않았도 누수의 우려가 있음을 알았다면 계약을 하지 않았을 것인데 이 계약을 원천무효로 주장하고 계약을 취소 후 인테리어 비용 등 제가 부담한 금액을 청구할 수 있는지 여쭤보고 싶습니다.

관련태그: 건축/부동산 일반, 손해배상, 임대차

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<서울대/감사원/스타트업> 출신 정진권 변호사입니다.

1. 문제의 소재
상가임대차에서 계약당시 고지 않은 용도변경으로 인한 비용 및 손해가 발생하였고, 누수로 인하여 영업손실이 확대된 상황에서 임대차계약을 무효화 내지 취소할 수 있는지 문의하셨습니다.

2. 정진권 변호사의 해결제안
계약을 무효로 돌리려면, 무효사유가 존재해야 하는데, 계약상 의무가 불이행된 바로는 무효화할 수 없습니다. 착오 내지 사기가 성립해야 취소권을 행사가능한데 그에 이른다고 평가하기가 쉽지 않아 보입니다.

채무불이행으로 인한 해제권을 행사하기 위하여는 사용수익 자체가 불가능할 수준에 이르러야 하는데, 평가하기에 따라 다를 수 있습니다.

다만, 고지하지 않은 법률상 및 용도상 하자로 인한 손해배상으로 용도변경에 들인 비용, 휴업손해에 대하여 손해배상은 충분히 청구할 수 있을 것으로 사료됩니다.

3. 결론
계약을 무효로 돌리기는 어려우나 정도에 따라서 해제권을 행사하거나 손해배상 청구는 가능할 것으로 사료됩니다.

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