공유물(토지)의 과반수 공유지분자(3/4 지분)가 토지에 포장공사를 할때,...
안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 김은철 변호사입니다.
1. 공유물의 관리와 처분, 변경
민법 제264조, 제265조에 의하면, 공유물을 처분하거나 변경하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하나 공유물의 관리행위는 공유자 지분의 과반수로 결정할 수 있으므로, 공유물인 토지에 대한 포장공사가 공유물의 처분 또는 변경행위인지 아니면 관리행위인지 여부가 문제됩니다.
공유물의 관리행위란 공유물을 이용·개량하는 행위로서 공유물의 기존의 모습에 본질적인 변화를 일으켜
'처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이어서는 아니 됩니다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638 판결
등 참조). 그리고 공유물의 '변경'이란 공유물에 대하여 사실상의 물리적인 변화를 가하는 것으로서, 변경되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 공유물의 용도에 있어서의 동일성여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다.
그런데 귀하는 이 사건 토지에 콘크리트 포장공사를 한다고 하므로 귀하의 문의내용만으로는 정학한 답변이 어려우나
이 사건 공사를 콘크리트 포장을 하는 것은 이 사건 토지의 외관에 본질적인 변화를 가져오고, 이 사건 공사로 이 사건 콘크리트가 포장되면 이 사건 토지의 기존 용도에 변화가 생기게 된다고 할 것이어서 이 사건 포장공사는 이 사건 토지의 관리행위가 아니라 '변경'에 해당한다고 봄이 상당하다고 할 것입니다.
공유자의 1인이 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 변경하는 때에는 다른 공유자는 그 변경행위의 금지를 청구할 수 있습니다.
2. 과반수지분권자가 공유물을 배타적으로 사용 수익하는 경우
공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고(민법 제265조), 과반수의 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결, 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 등 참조) 다만 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 '관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 될 것입니다. (대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638,33645 판결 )
이 경우 다른 공유자는 자신의 지분비율에 따른 사용, 수익을 하지 못한 것과 관련하여 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다. 즉 부동산의 공유자 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 부동산을 다른 사람에게 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있습니다. 이 경우 반환하여야 할 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이며, 임대차 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우라 하더라도 전세금이나 보증금은 임대차가 종료되면 원칙적으로 임차인에게 반환되어야 할 성질의 것이기 때문에 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어 지는 것이지 전세금이나 보증금 자체에 대한 지분비율 상당액이 곧 바로 부당이득이 되는 것은 아닙니다.(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다49431 판결 참조)
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