지주택 추진위 가입의 해지 및 탈퇴에 관하여

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 Law-korea 법률상담을 진행하고 있는 김은철 변호사입니다.

​

1. 지역주택조합 조합원 자격 등

​

가. 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 조합설립인가 신청일부터(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말합니다. 이하 같습니다.) 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1인이 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주이어야 하고, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역주택조합이 시행하는 사업의 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람이어야 하고, 본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.{주택법시행령 제21조}

​

조합원 자격과 관련하여 설립인가 신청일로부터 입주가능일까지 무주택(또는 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채 소유) 세대의 세대주 자격을 유지하여야 하는 것입니다.

​

2. 지역주택조합 조합원 모집 등

​

2020. 1. 23. 개정되어 2020. 7. 24.부터 시행된 된 주택법은 지역주택조합이 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하는 경우 조합가입신청자와 사이에 주택조합 가입에 관한 작성하여야 하고, 위 계약서에는 ① 주택조합의 사업개요, ② 조합원의 자격기준, ③ 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법, ④ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율, ⑤ 조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차, ⑥ 주택조합 발기인과 임원의 성명, 주소, 연락처 및 보수에 관한 사항, ⑦ 업무대행자가 선정된 경우 업무대행자의 성명, 주소, 연락처(법인의 경우에는 법인명, 대표자의 성명, 법인의 주소 및 법인등록번호를 말한다) 및 대행 수수료에 관한 사항, ⑧ 사업비 명세 및 자금조달계획에 관한 사항, ⑨ 사업비가 증액될 경우 조합원이 추가 분담금을 납부할 수 있다는 사항, ⑩ 법 제11조의 6에 따른 청약 철회 및 가입비등의 예치ㆍ반환 등에 관한 사항 등을 기재하도록 규정하고 있습니다.{주택법 제11조의 3 제8항, 주택법시행령 제24조의 3 제2항}

​

그리고, 지역주택조합이 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하는 경우 위 ①～⑩의 사항을 주택조합 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하여야 하고, 가입 신청자가 설명한 내용을 이해하였음을 확인하는 서면인 조합가입계약 설명확인서를 가입 신청자에게 교부하여야 하며, 그 사본을 5년간 보관하도록 규정하고 있습니다.{주택법 제11조의 4, 주택법시행규칙 제7조의 5}

​

또한, 지역주택조합이 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우 ㉠ ‘지역주택조합의 조합원 모집을 위한 광고’라는 문구, ㉡조합원의 자격기준에 관한 내용, ㉢ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율, ㉣ 조합의 명칭 및 사무소의 소재지, ㉤ 조합원 모집 신고 수리일 등의 내용이 포함되어야 하도록 규정하고 있고, 지역주택조합이 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우 ㉮ 조합주택의 공급방식, 조합원의 자격기준 등을 충분히 설명하지 않거나 누락하여 제한 없이 조합에 가입하거나 주택을 공급받을 수 있는 것으로 오해하게 하는 행위, ㉯ 사업계획승인을 통하여 확정될 수 있는 사항을 사전에 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위, ㉰ 사업추진 과정에서 조합원이 부담해야 할 비용이 추가로 발생할 수 있음에도 주택 공급가격이 확정된 것으로 오해하게 하는 행위, ㉱ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위, ㉲ 조합사업의 내용을 사실과 다르게 설명하거나 그 내용의 중요한 사실을 은폐 또는 축소하는 행위, ㉳ 시공자가 선정되지 않았음에도 선정된 것으로 오해하게 하는 행위 등을 할 수 없도록 규정하고 있습니다.{주택법 제11조의 5, 주택법시행령 제24조의 4}

​

이에 2020. 7. 24.부터는 지역주택조합이 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하는 경우 위 ①～⑩항의 사항을 기재한 계약서를 작성하여야 하는 것이고, 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우 ㉠～㉤의 내용이 포함되어야 하는 것입니다.

​

다만, 주택법 제11조의 4 규정은 2020. 7. 24. 이후 최초로 조합원 모집신고(변경 신고는 제외합니다.)를 하는 경우부터 적용되는 것이어서 2020. 7. 24. 이후 최초로 조합원 모집신고를 한 지역주택조합은 제11조의 4의 규정에 따라야 하나, 2020. 7. 24. 이전에 최초로 조합원 모집신고를 한 지역주택조합은 제11조의 4의 규정에 따라야 한다고 보기 어렵다고 할 것입니다.

​

주택법 제11조의 6의 규정도 2020. 12. 11. 이후에 최초로 조합원 모집신고(변경 신고는 제외합니다.)를 하는 경우부터 적용되는 것이라는 점에서 2020. 12. 11. 이후에 최초로 조합원 모집신고를 한 지역주택조합은 계약서에 위 ⑩항의 사항을 기재하여야 한다고 할 것이나, 2020. 12. 11. 이전에 최초로 조합원 모집신고를 한 지역주택조합은 계약서에 위 ⑩항의 사항을 기재하여야 한다고 보기 어렵다고 할 것입니다.

​

한편, 2020. 1. 23. 개정된 주택법이 이전의 시기부터 지역주택조합이 조합원을 모집하는 과정에서 하여서는 아니 되는 행위들의 유형을 위 ㉮～㉳와 같은 행위로 법제화 한 것으로 보아야 할 것이지 2020. 7. 24.부터 위 ㉮～㉳와 같은 행위를 하여서는 아니된다는 취지로 규정한 것으로 볼 수는 없다는 점에서 위 개정된 주택법의 시행시기와 관계없이 지역주택조합이 위 ㉮～㉳와 같은 행위를 하여서는 아니된다고 할 것입니다.

​

3. 지역주택조합 탈퇴, 자격상실 등

​

대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결은【지역주택조합의 조합원이 조합주택 입주가능일이 도래하기 전에 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것)과 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 등에서 정한 세대주 자격을 상실하였다며 조합을 상대로 조합원 지위 부존재 확인 등을 구한 사안에서, 구 주택법 제32조 제7항, 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호, 제2항 및 조합의 조합규약에 따르면, 조합원이 조합주택의 입주가능일 도래 전에 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우, 그 조합원은 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위 역시 상실한다고 보아야 하는 점, 위 조합원이 조합과 체결한 가입계약에서는 '조합원이 관련 법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원자격을 상실하였을 때, 조합은 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 조합원 자격은 자동으로 상실된다'고 정하고 있는데, 이는 해당 사유 발생 시 조합의 계약 해지 없이도 조합원 자격은 당연히 상실되고, 이때 조합은 위 조합원에게 그 자격상실을 확인하는 의미에서 통지하도록 하는 것으로 볼 여지가 있는 점, 가입계약에서 '본 계약서에 표시되지 않은 내용에 대해서는 위임장, 각서, 조합규약 및 공사도급계약서에 따르기로 한다'고 정하고 있는데, 이는 가입계약의 계약서에 표시되지 않은 내용에 대하여는 위임장, 각서, 조합규약 등에서 정한 사항을 보충적으로 적용한다는 취지일 뿐 반드시 가입계약이 조합규약보다 우선 적용된다거나 가입계약으로써 그 후 제정, 시행된 조합규약의 적용과 효력을 부인할 수 있다는 취지는 아닌 점 등을 종합하면, 비록 조합이 가입계약을 해지하지 않았더라도 위 조합원은 세대주 자격상실로 조합원 자격을 상실하여 더 이상 조합의 조합원이 아니라고 봄이 타당하다】고 판시한 바가 있습니다.

​

​위 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결의 취지에 비추어 볼 때, 조합원 자격 상실 사유가 발생한 경우 해당 사유가 발생한 시기에 조합원 자격은 당연히 상실되는 것이라 할 것입니다.

​

​한편, 지역주택조합이 설립인가 신청을 하는 경우 ‘조합원의 제명ㆍ탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항’ 등이 포함된 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약을 첨부하여야 하는 것입니다.{주택법시행령 제20조}​

​

​이에 ① 조합설립인가가 나기 이전의 시기에는 조합규약이 만들어졌다고 보기 어려운 점에서 지역주택조합(추진위원회)과 가입자 사이의 가입계약에서 정하고 있는 내용에 의하여 탈퇴, 자격상실 등에 관한 처리가 이루어지는 것이고, ② 조합설립인가가 난 이후의 시기에는 조합규약이 만들어진다는 점에서 조합규약에서 정하고 있는 내용에 의하여 탈퇴, 자격상실 등에 관한 처리가 이루어지는 것이라 할 수 있습니다.

​

위와 같이 지역주택조합 조합원이 탈퇴 내지 자격이 상실된 경우 해당 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실하게 되는 것이어서 조합원 지위가 상실된 이후의 시기에는 조합원으로서 부담하여야 하는 분담금 납부의무 등을 부담하지 아니한다고 할 것이나, 탈퇴 내지 자격 상실에 의해 반환되는 납입금에서 일정금액(업무추진비 등)이 공제될 수밖에 없다고 보여집니다.

​

4. 조합가입계약 무효, 취소 등

​

지역주택조합 조합원은 일정한 자격을 갖추고 있어야 한다는 점에서 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격 취득이 불가능하여 조합원으로서 아파트를 분양받을 수 없음이 명백함에도 조합가입계약을 체결한 경우에는 조합가입계약의 무효를 주장할 수 있다고 보여집니다.​

​

한편, 위 2.항에서 보는 바와 같이 주택법 등의 규정 내용에 비추어 볼 때, 2020. 7. 24.부터는 지역주택조합이 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하는 경우 ①～⑩항의 사항을 기재한 계약서를 작성하여야 하는 것이고, 위 ①～⑩항의 사항의 경우 조합가입계약을 체결함에 있어서 중요한 사항으로서 지역주택조합은 신의칙 상 가입자들에게 위와 같은 사항을 고지할 의무가 있다고 할 것인바, 지역주택조합이 조합가입계약서에 위 ①～⑩항의 사항을 기재하지 아니한 경우 고지의무 위반, 즉 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 할 것이어서 기망행위를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장할 수 있다고 할 것입니다.{다만, ⑩항의 사항의 경우는 2020. 12. 11. 이후에 최초로 조합원 모집신고를 한 지역주택조합의 경우에 적용된다고 할 것입니다.}

​

그리고, 지역주택조합이 조합가입계약을 체결하는 과정에서 ⓐ 조합원 자격이 없음에도 임의세대로 분양받으면 된다고 하여 계약을 체결한 경우(위 2. ㉮에 해당하는 경우), ⓑ 동, 호수를 지정할 수 없음에도 동, 호수 지정이 확정된 것처럼 속인 경우(위 2. ㉯에 해당하는 경우), ⓒ 분담금이 확정된 금액이어서 이후 추가분담금은 부담하지 아니한다고 속인 경우(위 2. ㉰에 해당하는 경우), ⓓ 지역주택조합 사업과 관련한 토지확보율을 속인 경우(위 2. ㉱에 해당하는 경우), ⓔ 지역주택조합 사업의 위험성은 제대로 설명하지 아니한 채 사업의 성공 가능성만 부각하여 설명한 경우(위 2. ㉲에 해당하는 경우), ⓕ 시공사가 선정된 것처럼 속인 경우(위 2. ㉳에 해당하는 경우) 등도 기망행위에 해당한다고 할 것이어서 기망행위를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장할 수 있다고 할 것입니다.

​

위와 같이 조합가입계약의 무효 내지 취소를 주장할 수 있는 경우 부당이득반환 청구를 통해 계약금 등으로 납입한 금액의 반환을 청구해 볼 수 있을 것으로 보여집니다.​

​

5. 사정변경 또는 이행불능을 이유로 한 해제

​

사정변경으로 인한 계약해제는, 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아닙니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 등 참조). 채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말합니다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다75321 판결 등 참조).

​

주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있습니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).

​

따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없습니다.(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결)

​

6. ​귀하의 문의사항에 대하여

​

먼저, 주택법상 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있습니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).

​

따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리 · 의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리 · 의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없습니다​​(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결 참조).

​

다음, 조합이 설립인가를 받기 이전이라면 조합가입계약에서 정하고 있는 내용에 의하여, 설립인가를 받은 이후라면, 조합규약에서 정하고 있는 내용에 의하여 탈퇴에 관한 처리가 이루어질 것으로 보여지는데, 탈퇴의 경우 일정금액(업무추진비 등)이 공제될 수밖에 없다고 보여집니다.

​

일반적으로 조합가입계약 또는 표준규약은 '조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다. 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.‘고 규정하고 있습니다.

​

원칙적으로 임의 탈퇴를 불허하고 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 일정한 절차를 거쳐 조합 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하도록 정하고 있습니다.

​

조합가입계약 또는 조합규약으로 조합원의 임의탈퇴를 금하고 탈퇴에 대해서는 피고 총회나 대의원회의 의결을 거치도록 제한을 가하고 있는데, 이러한 비법인 사단으로서의 피고의 내부관계에서 조합원의 탈퇴를 제한하는 것이 비법인 사단의 본질에 반하는 것도 아니고 비록 귀하의 탈퇴에 대한 조합의 내부 의결이 상당기간 이루어지지 않았으나 그와 같은 사정만으로는 귀하가 당연히 탈퇴된다고는 인정하기 어럽다고 보입니다.

​

지역주택조합은 무주택자 등이 주택을 마련하기 위해 결성하는 것으로 조합원들이 납부한 분담금 등을 재원으로 해당 조합이 당해 사업을 추진하는 바, 이러한 지역주택조합의 특성을 감안하면 조합원의 임의탈퇴를 쉽사리 허용하게 되면 지역주택조합 존립 기초가 약화되고 사업 추진이 어려워져 주택마련이라는 목적 달성에 중대한 지장을 초래할 수 밖에 없습니다. 따라서 조합가입계약 또는 조합규약에서 인정하는 조합원의 탈퇴이유로서의 부득이한 사유를 해석함에 있어 위와 같은 점을 고려하여야 할 것인데, 귀하가 주장하는 바는 조합 사업 진행이 어려운 상황이라는 것이나 그러한 점만으로는 탈퇴 이유가 된다고 보기 어렵다고 할 것입니다. { 한편, 비록 설립인가를 받지 아니한 재건축조합의 경우 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없을 경우에는 그 인가를 받기 전에 조합원이 조합을 임의로 탈퇴할 수 있는 것이지만(대법원 1997. 5.30. 선고 96다23887 판결, 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19658 판결 참조), 이 사건에서와 같이 설립인가를 받은 지역주택조합의 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 제한하는 규정이 있는 경우에는 사적 자치의 원칙에 의하여 귀하는 조합규약에 정한 방법과 달리 임의로 탈퇴할 수 없다고 봄이 상당하다고 할 것입니다.}

​

끝으로, 귀하가 탈퇴를 하려고 하는 경우(조합이 귀하의 탈퇴를 인정할 경우) 조합이 설립인가를 받기 이전의 시기라면 조합가입계약에서 정하고 있는 내용에 의하여, 설립인가를 받은 이후의 시기라면 조합규약에서 정하고 있는 내용에 의하여 탈퇴에 관한 절차를 거쳐야 할 것으로 보여지는데, 탈퇴의 경우 일정금액(업무추진비 등)이 공제될 수밖에 없다고 보여집니다.

​

이에 귀하가 조합가입계약을 유지할 의사를 가지고 있지 아니한 경우 조합가입계약 당시 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 위 4.항에서 보는 바와 같이 조합가입계약의 무효 내지 취소를 주장할 수 있는 사유(구체적인 상황에 따라 위 4.항에서 보는 바와 같은 사유 이외의 사유를 포함합니다.)가 존재하는지 등을 검토하여{관련자료가 필요하다고 할 것입니다.} 조합가입계약의 무효 내지 취소를 주장하면서 부당이득반환으로 납입한 금액의 반환을 청구하는 방법을 고려해 볼 필요가 있다고 보여집니다.

​

그 과정에서 탈퇴, 자격상실 등을 이유로 납입금 반환을 청구하면서 공제되는 금액을 줄이는 방법 등을 함께 고려해 볼 필요가 있다고 보여집니다.

​

그리고 위 청구권을 보전하기 위하여 지역주택조합이 자금관리대리사무계약에 기하여 신탁회사에 대하여 가지는 운영비 등 채권에 대한 가압류 등을 하여둘 필요도 있을 것입니다.

​

한편, 조합이 귀하의 탈퇴를 인정할 경우 조합가입계약서에서 정하고 있는 내용에 따른 절차를 밟아야 할 것으로 보여지고, 탈퇴 관련 서류 등은 추진위원회에 문의하여야 할 것으로 보여집니다.

​

기타 문의하시고 싶은 내용은 아래 상담문의에 적혀 있는 연락처로 문의하시면 됩니다.

​

​